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房地產實際案例分析，常見錯誤50例---房地產經紀人必看

1、報告書漏項（如：缺少評估依據、報告有效期等）。

2、估價物件描述不全。

（1）缺少房地產權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）

（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；

（3）建築物實物描述不全面（沒說明分棟建築面積、規劃條件等）；

（4）區域及個別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）

3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法） 

4、各種評估方法中的錯誤： 

一、比較法：

1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；

2、可比實例的幣種未說明；

3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤；

4、非正常交易情況的要進行交易情況修正； 

5、日期修正計算錯誤；

6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；

9、計算結果有錯；

10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；

11、不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》p127）； 

二、收益法

1、求有效毛收入時要採用客觀收入（即不能僅依據某一個案例的收入情況確定）；

2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；

3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（採用約定租金）和租賃期外（採用市場租金）兩種情況分別計算；

4、採用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價物件有可比性；

5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；

6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；

7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算；

8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業利潤）；

9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）（《房地產估價理論與方法》p199）；

10、某些計費基數未說明基數數值的來源

11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；

13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；

14、計算錯誤 

15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

16、評估結論沒有大寫；

17、將價格類型說錯（比准價格、收益價格、積算價格）；

18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。 

三、假設開發法

房地產價值=開發完成後房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應交稅費

1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價；

2、不能遺漏應扣除項（如：開發利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）； 

3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；

4、動態方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算；

5、開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。

四、成本法（未考過）

房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

1、費用構成不完整，漏項（如：缺正常利稅）；

2、取費時採用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，採用重置成本，不能用重建成本）； 

3、成本法計算貸款利息時應用複利，不能用單利。基數為土地取得成本＋開發成本＋管理費用）；

4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯；

5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；

6、要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊的確定上）； 

7、開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數（《房地產估價理論與方法》p145）

a.直接成本利潤率對應的基數: （土地取得成本+開發成本）

b.投資利潤率對應的基數: （土地取得成本+開發成本+管理費用）

c.成本利潤率對應的基數: （土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售稅費）

d.銷售利潤率對應的基數: （開發完成後的房地產價值）

8、計算折舊時，建築物的經濟壽命從建築物竣工驗收合格之日起計

（1）建築物經濟壽命早於土地使用年限，按建築物經濟壽命計；

（2）建築物經濟壽命晚於土地使用年限，按建築物實際經過年數加上土地使用權剩餘年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》p165）

9、選擇評估方法時要注意：由於成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。